Czy wynajmowanie nieruchomości to działalność gospodarcza? – podatnik sam zdecyduje.


Osoby, które płaciły ryczałt od dochodów z najmu prywatnych nieruchomości mogą spać spokojnie. Uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (z 24.05.21 r., sygn. II FPS 1/21) kładzie kres dylematom:

  • czy wynajmowanie 3 mieszkań to już działalność gospodarcza?
  • a wynajem 16 garaży? Czy to zarządzanie prywatnym majątkiem?
  • skoro aktywnie szukam najemców, czy to oznacza, że prowadzę działalność gospodarczą?

Na czym polegał problem?

Właściciele wynajmowanych mieszkań nigdy nie mieli pewności czy prawidłowo płacą podatek od dochodów z najmu. Nie było tygodnia, żeby nie ukazała się interpretacja, albo wyrok o tym czy wynajmowanie nieruchomości było działalnością gospodarczą, czy gospodarowaniem prywatnym majątkiem (najmem prywatnym).

Na początku wyznacznikiem była ilość wynajmowanych nieruchomości. Potem w interpretacjach organy zaczęły porównywać działania wynajmujących do działań podejmowanych przez osoby prowadzące firmy. Organy oceniały na ile wynajem był profesjonalnie zorganizowany i na tej podstawie traktowały go jako działalność gospodarczą albo najem prywatny.

Kryteria były nieostre. Niepewność podatników ogromna. Tym bardziej, że do końca 2020 r. ryczałtowa stawka podatku 8,5% (i 12,5% powyżej 100 tys. zł)  była dostępna tylko dla osób wynajmujących nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Osoby prowadzące działalność w zakresie najmu musiały się rozliczać na zasadach ogólnych tj. liniowo (19%) lub według skali (17 % i 32%). Uznanie przez urząd skarbowy, że wynajmujący ryczałtowiec prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu oznaczało wysoką zaległość podatkową. Taka osoba nie mogła skorzystać wstecz z podatku liniowego. Nagła zaległość podatkowa wynosiła co najmniej 19,5% dochodów (32% minus 12,5%) plus odsetki. Dużo.

Ważna uchwała NSA w sprawie opodatkowania najmu

NSA wydając uchwałę zamknął temat sporów i dylematów kiedy wynajem nieruchomości jest działalnością gospodarczą.

Nie ma znaczenia na ile profesjonalnie zorganizowany jest wynajem. Liczy się tylko zamiar wynajmującego. Dopóki właściciel nieruchomości nie zdecyduje się rozliczać podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej, wynajem nieruchomości jest zawsze najmem prywatnym. Skoro wynajmujący nie prowadzi firmy i nie wprowadził wynajmowanych nieruchomości do majątku firmy, to urząd skarbowy nie może przekwalifikować jego dochodów z najmu do źródła „działalność gospodarcza”.

NSA wydał uchwałę na wniosek Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców.

Uchwała wiąże sądy administracyjne. Organy podatkowe powinny ją respektować. Osoby, które są w sporze z US o podatek od dochodów z najmu mogą powołać się na uchwałę w toku postępowania. Osoby, które nie mają otwartych postępowań, mogą spać spokojnie. Urzędy skarbowe nie powinny podważać podatku rozliczonego ryczałtem, bo zgodnie z uchwałą NSA to podatnik decyduje kiedy prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu.

Magdalena Wojciechowska

Doradca podatkowy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *