Można podważyć operat szacunkowy biegłego rzeczoznawcy bez konieczności sporządzania kontroperatu


Tytułowy wniosek wypływa z uzasadnienia wyroku zapadłego w prowadzonej przez Kancelarię sprawie i choć wydaje się oczywisty, niestety spór z organami podatkowymi musiał dotrzeć, aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Tło sprawy stanowiły przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 roku – o podatku od czynności cywilnoprawnych, a dokładnie art. 6 ust. 1 pkt. 1 w zw. z ust. 2 tej ustawy. Zgodnie z przywołanym przepisem w przypadku umów sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przepis wskazuje dalej, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

W naszej sprawie podatnik zakupił niezabudowaną nieruchomość znajdująca się w 90% w strefie szkodliwego odziaływania promieniowania elektromagnetycznego ze względu na dwie linie wysokiego napięcia, które przebiegają przez działkę. W planie zagospodarowania przestrzennego zakupiona nieruchomość znajdowała się w obszarze przeznaczonym na zabudowę przemysłowo-usługową, z zastrzeżeniem zakazu lokalizowania zabudowy przeznaczonej na stały (powyżej 4 godzin) pobyt ludzi.

Przed zakupem podatnik spisał ze sprzedawcą przedwstępną umowę sprzedaży stabilizującą wartość nieruchomości. Ostateczna umowa sprzedaży została podpisana po upływie roku od umowy przedwstępnej, kiedy ceny nieruchomości poszły mocno w górę. Organ podatkowy weryfikując złożoną deklarację PCC powziął wątpliwość odnośnie wartości nieruchomości i wezwał podatnika do jej podwyższenia. Ostatecznie w toku postępowania podatkowego powołał biegłego rzeczoznawcę, którego operat szacunkowy stał się podstawą decyzji określającej dużo wyższą, niż wykazana w deklaracji, wartość podatku do zapłaty.

W postępowaniu przed organem podatkowym nie pomogła argumentacja wskazująca, że czynności została dokonana pomiędzy podmiotami, które nie są powiązane, że cena zapłacona za nieruchomość ma charakter rynkowy i została zagwarantowana umową przedwstępną, jak również główny argument, że operat sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę jest w sposób oczywisty wadliwy, bowiem nie wskazuje precyzyjnie, jakie nieruchomości wybrane zostały do sporządzenia wyceny, a związku z tym uniemożliwiona jest kontrola operatu pod kątem jego poprawności. Naszym zdaniem operat powinien wskazywać precyzyjnie nieruchomości podobne, których wartość stała się podstawą wyceny, umożliwiając tym samym weryfikację dokonanego przez rzeczoznawcę doboru. Jeżeli nieruchomości nie są podobne wówczas wnioski płynące z operatu oraz zaprezentowane w nim wyliczenia z założenia są błędne.

Z powyższym stanowiskiem nie zgodził się również wojewódzki sąd administracyjny. Dopiero Naczelny Sąd Administracyjny przychylił się do naszej argumentacji. Z ustnego uzasadnienia wyroku popłynęło bardzo logiczne i przekonujące stanowisko wskazujące, że:

– operat rzeczoznawcy, jest dowodem w postępowaniu podatkowym, który nie ma charakteru bezwzględnie wiążącego, a podlega ocenie, tak jak inne dowody zgłoszone w toku postepowania,

– ocena operatu rzeczoznawcy nie ogranicza się tylko do zbadania jego formalnej poprawności, ale ocenie podlega również jego materialna zawartość oraz to, czy operat jest spójny, logiczny. Sąd wskazał, że organy podatkowe uprawnione są do kontroli, czy do podstawy wyliczeń znajdujących się w operacie szacunkowym dobrano nieruchomości podobne, czyli nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jeżeli opis nieruchomości zawarty w operacie uniemożliwia zweryfikowanie tego, czy dobrano rzeczywiście nieruchomości podobne organ podatkowy winien okoliczność tą wyjaśnić.

– organ podatkowy zobowiązany jest do żądania od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu szacunkowego albo wyjaśnień, co do jego treści, gdy poweźmie wątpliwości co do merytorycznej treści operatu lub wątpliwości takie zgłasza strona postępowania.

Cieszymy się, że również tym razem argumenty Kancelarii prezentowane w imieniu Klienta zostały uwzględnione przez sąd.

Radca prawny, Partner
Justyna Kuś

Leave a comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *